Einnahmen und Ausgaben: Verlustausgleich ist möglich

Hauseigentümer können ihr Einkommen gegen Aufwendungen aufrechnen. So können diese beispielsweise Gewinne aus Mieteinnahmen gegen Verluste aus Aktiengeschäften aufrechnen und umgekehrt. In der Anlage V der Einkommensteuererklärung sind die Daten für den Immobilienbesitz einzutragen. Hier werden sowohl die Einnahmen aus Vermietung aufgeführt wie auch Verluste aus Aufwendungen. Dazu gehören beispielsweise die zu zahlenden Zinsen für den Darlehensvertrag aber auch eventuelle Verwaltungskosten sowie die Abschreibung der Immobilie.

Immobilie als Renditeobjekt

Hat man ein Haus zum Zwecke der Vermietung gekauft, erweist sich dieses im besten Fall als steuerlicher Verlust. Dieser kann durch Kreditzinsen, durch Begleichung laufender Kosten sowie durch Abschreibungen entstehen. Natürlich muss das Objekt dazu nicht in der Realität Verluste schreiben. Vielmehr ist damit die Verrechnung der Einnahmen aus Mieten mit den genannten Aufwendungen gemeint. Wer beispielsweise ein Einkommen von 40.000 Euro im Jahr hat aber Verluste aus der Immobilie von 15.000 Euro aufweist, muss nur noch ein zu versteuerndes Einkommen von 25.000 Euro angeben.

Immobilienverkauf mit Verlust

Wer sein Objekt mit Verlust verkauft, kann diesen nur in einem begrenzten Rahmen steuerlich geltend machen, da diese keine Werbungskosten darstellen. Da sie als private Veräußerungsgeschäfte gelten, können sie nicht mit positiven Einnahmen anderer Art verrechnet werden, sondern nur mit anderen privaten Gewinnen.

Lebensversicherer jagen Banken die Kunden ab

Neuerdings steht es den deutschen Lebensversicherern offen, zinsgünstige Darlehen der KfW-Bank anzubieten. Die KfW-Bank bietet Bauherrn besonders zinsgünstige Darlehen an, wenn diese zum Beispiel die Vorlagen zur energetischen Sanierung erfüllen. Mit einem Darlehen über eine Lebensversicherungsgesellschaft bleibt Baufinanzierern der Umweg über eine Bank erspart und der Versicherer hat damit die Möglichkeit sich gegen die anhaltend günstigen Zinsen auf den Kapitalmärkten zu wehren.
Bereits Ende des vergangenen Jahres haben deutsche Lebensversicherer Immobiliendarlehen in einer Höhe von insgesamt 50 Milliarden Euro vergeben. Die Allianz Leben ist mit einem Marktanteil von 29 Prozent dabei der größte Anbieter von Immobiliendarlehen unter den Versicherungsgesellschaften.

Die Nachfrage nach Ferienhäusern an der Nordseeküste steigt stetig an

Bereits vor drei bis vier Jahren haben Immobilienkäufer die Küste der Nordsee für sich entdeckt und seitdem steigt die Nachfrage nach Immobilien an der Nordseeküste stetig an. Besonders Käufer aus dem Süden der Republik scheint es an die See zu ziehen. Die Preise für Immobilien an der Nordsee sind auch im Vergleich zu Süddeutschland noch immer sehr günstig.
Dennoch sollten Immobilienkäufer darauf achten, wo sie eine Immobilie erwerben. Küste ist nicht gleich Küste und ein Seeblick nicht immer gegeben. Hier sind große Preiosunterschiede auszumachen und nicht immer kann in den kommenden Jahren mit einem Wertanstieg gerechnet werden. Besonders in Randgebieten, die kaum oder keine Attraktionen für Toursiten zu bieten haben, sind sinkende Immobilienpreise keine Seltenheit.
Bei Käufern sind besonders die ehemaligen Fischerdörfer wie Büsum oder Dangast beliebt. Hier sind die Preise oft ebenso salzig wie die Seeluft. Die natürlich gewachsenden Dörfern, die oft in einer malerischen Landschaft liegen, übertreffen oft bei weitem die Ortschaften, die erst nach dem zweiten Weltkrieg entstanden sind. Besonders Immobilien die einen direkten Seeblick bieten, sind gefragt. Doch solche Objekt sind selten, da in fast jedem Dorf zwischen der Ortschaft und dem Meer Deiche liegen, welche den Seeblick versperren. Hier haben Objekte auf den Nordseeinseln eindeutig einen Vorteil und daher werden, trotz der steigenden Nachfrage nach Immobilien entlang der Nordseeküste, die Quadratmeterpreise auf dem Festland wohl nicht das Spitzenniveau der Objekte auf den Nordseeinseln erreichen.

Jeder darf sich Energieberater nennen

Doch leider hat es die Bundesregierung bisher versäumt, genau zu reglementieren, wer als Energieberater arbeiten darf und wer nicht. So wird dies gern und vermehrt für dubiose Machenschaften ausgenutzt. Insbesondere ältere Menschen werden dabei ins Visier genommen. Die Masche ist immer ähnlich. Eine Dachdeckerfirma oder ein Fassadenunternehmen schickt einen Mitarbeiter los, er sich als vermeintlicher Energieberater ausgeben und je nach Fachrichtung einer Erneuerung des Dachs beziehungsweise der Fassade empfehlen soll. Da sich jeder in Deutschland als Energieberater ausgeben darf, wird es Betrügern sehr leicht gemacht. So geben sich einige vermeintliche Energieberater inzwischen auch als Mitarbeiter öffentlicher Behörden oder des kommunalen Energieversorgers aus.

Seriöse Energieberater kommen nur nach Auftrag

Wer auf Betrüger hereinfällt, verliert nicht nur viel Geld, auch die Sanierungsmaßnahmen sind meist ineffektiv. Zudem verlieren die Hausbesitzer den Anspruch auf die finanzielle Förderung bei einer Energieberatung durch einen qualifizierten Energieberater. Pauschal beläuft sich die Förderung auf 300 Euro pro Wohnobjekt. Doch auch die geförderten Kredite der KfW-Bank bei energetischen Sanierungen können dann nicht mehr beantragt werden, da diese nur auf der Grundlage eines Gutachtens eines zertifizierten Beraters vergeben werden.
Wer auf der Suche nach einem geprüften Energieberater ist, wird über die Interseiten der KfW sowie der Bafa fündig.

Woran erkennt man unseriöse Berater?

Unseriöse Energieberater erkennt man daran, dass diese meist unaufgefordert an der Haustür klingeln beziehungsweise ihren Besuch per Telefon ankündigen. Zudem arbeiten diese meist mit Wärmebildkameras, die sich beliebig einstellen lassen und so vermeintliche Kältebrücken aufzeigen.

Keine bösen Überraschungen

Wer gleich zu Anfang seine finanziellen Verhältnisse geklärt hat, ist zumindest in dieser Hinsicht sicher vor bösen Überraschungen. Doch nun geht es an die Planung der Immobilienfinanzierung. Hier gilt es ein paar Grundregeln zu beachten, um auch sicher ins Eigenheim zu ziehen. So sollte das Eigenkapital mindestens 20 Prozent des Kaufpreises betragen. Doch der Kaufpreis der Immobilie macht nicht alleinig die zu stemmenden Kosten aus. Hinzu kommen allerlei Nebenkosten, wie das Honorar des Notars, die Grunderwerbssteuer sowie die Kosten aus der Eintragung ins Grundbuch. Diese Kosten sowie die Kalkulierung eventueller weiterer Kosten sollten mit in die Finanzierungsplanung fließen. Für Unvorhergesehenes ist es daher sinnvoll zwischen 5.000 und 7.000 Euro zusätzlich einzuplanen und nicht mehr als 40 Prozent des Netto-Einkommens für die Abzahlung des Darlehens einzuplanen.

Konditionen aushandeln

Flexibilität ist bei einer Baufinanzierung sehr wichtig, da diese oft mehrere Jahrzehnte in Anspruch nimmt. So sollte man mit seinem Kreditgeber Sondertilgungsmöglichkeiten vereinbaren, um bei einem plötzlichen Geldsegen, einen Teil auch in die Abzahlung des Darlehens investieren zu können. Zudem sollte die Tilgungshöhe an den derzeitigen Zinssatz angepasst werden. Je niedriger die Bauzinsen sind, desto höher kann der Tilgungssatz ausfallen. Je höher die monatlich zu zahlende Rate ausfällt, desto günstiger wird das Darlehen, da es dadurch sehr schnell abgezahlt ist. Um möglichst lange von einem günstigen Zinssatz zu profitieren, sollte man eine lange Zinsbindungsphase wählen. Zwar steigt der Zinssatz mit Länge der Zinsbindung, jedoch kann dieser noch erheblich höher ausfallen, wenn es Zeit ist für die Anschlussfinanzierung.

Baufinanzierer, die ein Forward-Darlehen abgeschlossen haben, sind verpflichtet dieses auch abzurufen. Man kann zwar auf Kulanz hoffen und den Kredit vorzeitig kündigen, doch lohnt sich dieser Weg wegen der hohen Vorfälligkeitsentschädigung fast nie.

Viele Finanz-Profis haben die kommende Entwicklung der Bauzinsen falsch prognostiziert, da kaum ein Wirtschaftswissenschaftler mit einem derartig starken Zinsverfall gerechnet hat. Doch die Euroschuldenkrise hat zu einem Zinsverfall für deutsche Staatsanleihen geführt, welche auch immer ein Indiz für die Bauzinsen sind. Sollte sich aber eine merkliche Entspannung der Euro-Schuldenkrise abzeichnen, werden Anleger wieder in risikoreichere Anlageprodukte investieren, die Renditen von den deutschen Staatsanleihen abziehen und es so zu einem Zinsanstieg von bis zu 0,3 Prozentpunkten kommen. Ein Abschluss eines Forward-Darlehens für künftige Baufinanzierer ist daher zu erwägen.

Alle profitieren vom derzeit niedrigen Bauzins

Aber nicht nur diejenigen, die bereits einen Bau finanziert haben, sondern auch all diejenigen die ein Eigenheim planen profitieren derzeit vom sehr günstigen Bauzins. Der Bauzins für Baufinanzierer ist heute so niedrig wie seit über 50 Jahren nicht mehr. Wer eine Baufinanzierung plant oder diese umschulden möchte, sollte dies am Besten sofort tun. Wenn ein Kredit aber beispielsweise erst in den kommenden fünf Jahren abläuft, profitiert man trotzdem vom derzeit niedrigen Bauzins. Man muss sich nicht dem Risiko aussetzen, dass der Zins wieder steigt. Die Antwort auf dieses Rätsel stellt sich durch ein Forward-Darlehen. Hierbei kann schon jetzt der günstige Zins gesichert werden. Wenn die aktuelle Finanzierung innerhalb der nächsten 12 Monate abläuft, kann über die Anschlussfinanzierung der günstige Bauzins gesichert werden. Es muss aber vorab geklärt werden, ob sich das Forward-Darlehen auch tatsächlich rentiert.

Aber nicht nur die Zinsen sind deutlich günstiger geworden, denn auch die Darlehensablöse wurde billiger. Aber auch wenn die Bauzinsen derzeit niedrig sind, sollten immer mehrere Angebote verglichen werden. Denn gerade bei einer Baufinanzierung machen schon kleine Differenzen große Beträge. Gerade im Internet bei Direkt- oder Internetbanken fallen die Zinsen nochmals günstiger aus, als bei herkömmlichen Banken vor Ort. Durch verschiedene Kreditrechner können im Internet die einzelnen Anbieter verglichen und dabei das persönlich beste Angebot gefunden werden.

Wer also in absehbarer Zeit ein Haus bauen möchte, sollte die derzeit niedrigen Bauzinsen nutzen und sich relativ zügig für eine Baufinanzierung entscheiden. Der Leitzins wird wieder steigen, daher lohnt sich eine Zinsbindung. Das eigene Traumhaus Wirklichkeit werden zu lassen war noch nie so günstig wie derzeit.

Weitere Informationen erhalten Interessenten auf http://www.kredit-vergleich24.com.

Da der effektive Zinssatz alle Kosten eines Kredites beinhalten muss, eignet er sich sehr gut als Vergleichsmaßstab zwischen den verschiedenen Kredit-Anbietern. Wer also einen Kredit benötigt, vergleicht die Effektivzinsen und kann somit das bestmögliche Angebot ermitteln.

Das ist die Theorie, leider sieht die Praxis anders aus. Erst im vergangenen Monat hat Stiftung Warentest im Magazin Finanztest zur Vorsicht vor Effektivzinsen geraten. Anscheinend rechnen sich manche Kreditinstitute ihre Effektivzinsen schön und führen Kunden bewusst in die Irre. Die Stadtsparkasse Düsseldorf hat beispielsweise einen Kredit zu einem Sollzins von 3,5 Prozent angeboten, den Effektivzins aber nur mit 3,3 Prozent angegeben. Das ist eigentlich nicht möglich, bedenkt man, dass im Effektivzins alle Kosten enthalten sein sollen.

Schuld daran ist die Umsetzung einer EU-Richtlinie im vergangenen Jahr. Diese soll in allen europäischen Mitgliedsstaaten einen gewissen Standard garantieren, hat in Deutschland aber nur für eine Senkung des bisher geltenden Standards gesorgt.

So müssen nun beim Effektivzins die Kosten der gesamten Laufzeit einkalkuliert werden. Darin sind auch die Kosten der Anschlussfinanzierung enthalten, deren Zinssatz man aber zu dem Zeitpunkt des Abschlusses des Hypothekendarlehens noch nicht abschätzen kann. So wird dieser von der Bank lediglich geschätzt. Fällt dieser künftig aber höher aus, wurde der Effektivzins zu niedrig angesetzt. Baufinanzierer sollten deshalb bei der Bankberatung darauf bestehen, dass nur der Effektivzinssatz bis zum Ende der Zinsbindung berechnet wird.

Dem Immobilienfinanzierer stehen demnach 3 Möglichkeiten zur Verfügung. Er kann abwarten und hoffen, dass die Zinsen weiter fallen. Hier geht er aber derzeit ein hohes Risiko ein, da die Prognosen in die andere Richtung weisen. Er kann dementsprechend vorbeugen und sich jetzt gegen steigende Zinsen mit einem Forwarddarlehen absichern. Er hat aber auch die Möglichkeit seinen jetzigen Kredit umzuschulden. Dazu muss er mit seiner Bank verhandeln, ob er seinen jetziges Darlehen gegen eine neues günstigeres Darlehen umwandeln kann. Wenn die Bank sich darauf einlässt, wird er wahrscheinlich nicht um eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung herum kommen.

Egal wie der Kunde sich entscheidet, wichtig ist es, die Angebote der Kreditinstitute miteinander zu vergleichen. Ein Wechsel zu einem anderen Anbieter lohnt sich schon dann, wenn die Konkurrenz nur ein Zehntel Prozentpunkte billiger ist als der bisherige Kreditgeber.